案例分析：如何做到现金流、涨幅、做大资产三足鼎立？

案例分析：如何做到现金流、涨幅、做大资产三足鼎立？

案例分析：如何做到现金流、涨幅、做大资产三足鼎立？,

　　杭州会员软件,会员签到软件,洗车会员管理软件可以跟着感觉走，有钱任性，炒股，炒币（数字币），P2P，超级豪宅，等等，把辛苦几十年积累的几千万元扔到水漂里；

　　也可以通过亦步亦趋、小心谨慎、百折不挠的理性操作，将总资产从起步资金 300?多万、两年内通过变换资产、变换股权等陆续投入共六七百万提升到近 4千万，将总月供能力从1.2 万提升到13、14 万。

　　这是一个真实的故事，一个可以复制的、通过正确买房，实现现金流（租金）、涨幅和做大资产三足鼎立的、童大焕老师亲自指导的弟子买房故事。

　　绝大多数人一辈子都不可能突破的月供和资产瓶颈，当事人是如何在短短两年多时间实现的？本文将详细论述背后的原理和操作方法【隐去具体项目名称】。

　　2015 年 12 月 25 日，钟元（化名）先生加入我的弟子行列。加入之前，他每天在某环京地区和北京之间来回奔波几小时上下班，身心俱疲。

　　加入弟子以后，通过系统学习正确的城市化理论和买房实操经验，在本人亲自指导下，不断优化置换房产，坚定不移，百折不挠，不到三年时间，实现财智跨阶层式的巨大飞跃。

　　2018 年 8 月 25 日，大焕财智分享会后，部分弟子吃饭聊天，钟元先生专门分享他的经验：2015 年 12 月底成为童老师弟子，践行老师“农村包围城市”理念，实现房屋资产从起步资金 300 多万、两年内通过变换资产、变换股权等陆续投入共六七百万提升到总资产3800 多万、净资产1700 多万元的巨大飞跃，月供与租金基本持平（目前，由于史无前例的严厉限购限贷，主要城市楼市低潮，净资产随着整体行情下跌，可能会略少一些。）不到3 年，净资产的迅速增加，绝大部分是房产优化置换后房产增值所产生。

　　2018 年 10 月 30 日，我对他说：“我在准备将你的操作手法专门写一篇众筹文章，强调现金流（租金）、资产、涨幅三足鼎立，想知道你在加入弟子前的月供能力，以及资产增大很多以后扣除房租以后的月供能力，其中是否有大的增加？因为通过实践，越来越发现月供是最难突破的瓶颈。”

　　他很快回复说：“月供压力原来是，1.2（万元，下同）左右。现在每月月供是 13 到 14，租金有 12 左右，净月供 2 万左右。”

　　如果按照正常逻辑，月供能力从 1.2 万提升到 13、14 万，很多人一辈子都完不成这个任务；自然，也一辈子完不成实现数千万级的财富提升。

　　但对于钟元先生来说，近四千万总资产只是人生刚刚开始，即使从此“不动”，这些一线大城市核心地段优质房产本身，也会产生巨大的被动收入【增值和租金都会逐年上升】。

　　按正常选择，一个人 1.2 万元的月供能力，当下最长年限以 30 年按揭贷款、

　　基准利率、等额本息方式还款计，最高只能按揭贷款 230 万元（月均还款 12206.71元），加上原有资产总计首付六七百万，扣除税费中介费，最高也就能买90多万元总价的房子。

　　按他今天 2 万月供算【绝大多数人不可能在不到三年时间内实现月供能力从1.2 万到2 万的转换，更不可能实现从1.2 万到13、14 万的转换】，最高也只能按揭贷款40万元（3年等额本息基准利率月供21229.7 元），最高买100万元出头总资产。

　　突破瓶颈实现飞跃的关键之一，在于我和弟子们在购房实操过程中，发现了一种可以极大地做大现金流的优质资产。然后大家纷纷在这类资产上插小红旗， 不断买进，短期内，2015 年底到 2016 上半年，我和我的弟子们直接抬高了此类房屋的价格。

　　这种资产即使最高限度按揭贷款，也能实现租金大幅度高于月供甚至多出比很多人工资还高的盈余。这样，把租金计算进月供能力，工资劳务性收入增长乏力的瓶颈就被彻底打破，就可以尽可能用最小的首付扛起最大的资产。

　　比如 1200 万总资产，最高杠杆最长年限按揭或抵押贷款，租金却仍然比月供高出2 万元。这是多大的财富效应！租金现金流盈余，不仅可以作为旅游、进修、改善生活、退休等所用，也可以作为下一套房屋的月供能力使用。

　　但买这类资产，要克服“买房自住”的心理定势，建立“你买的房子给别人住（用），别人买的房子给你住”的新观念。

　　这类租金回报率很高的房子，往往涨幅不那么高。或者说，正因为相对涨幅不那么高，所以才显得租金回报率超高。

　　但是综合评价，此类标的仍然值得大家作为买房首选，甚至值得大家集合亲友之力，共同拿下这样的标的。理由是：

　　1、基本不受经济波动和职业变换影响，给家人创造远高于工资收入、涨幅也远高于工资涨幅的正现金流；

　　自有月供能力来决定贷款额度，现在充其量只能持有 1000?万元出头资产。但是通过租金正现金流创造出来的月供能力，却在短短三年不到时间，持有了 3800多万资产，是1000 万的3.8 倍。

　　3、既然租金高于月供，而且租金涨得快、月供涨跌慢（利率浮动有限），那就不存在多借的钱就是为银行打工一说。虽然此类租金回报高的相对涨幅要低于同地段其它类型的房屋，但是由于租金高促使月供强大带来总资产做大，总涨幅和净涨幅是优于低资产高涨幅的。

　　假定严格按月供能力定按揭额度，1000 万总资产涨一倍，同期 3800 多万总资产只涨 50%，那么，前者净资产增加 1000 万；后者则增加 1900 多万，优势明显。

　　还有一个非常重要的关键点：有了足够大的优质地段优质资产，而且不受经济波动和月供压力的烦扰，心胸会变得更宽广包容，生活上的物质和精神品质都会得到大幅度的提升。

　　“成功的花，人们只惊羡他现时的明艳，然而当初它的芽儿，洒遍了牺牲的血雨，充满了奋斗的泪泉。”再惊心动魄的历史，事后写起来都是轻轻一笔带过。

　　只有回顾曾经的历程，才会知道每一道坚实的脚步，都要提前在我们的思维方式、思想痕迹中打下刀削斧劈般深刻的印痕。

　　马云在一档央视陈伟鸿主持的节目上曾说：不要以为我们当初创业的 18 罗汉都很厉害，他们很多是我的学生，当时找不到工作，一起来做。所以我们说外面的人都比我们厉害，但是他们（外面请来的“和尚”），没有我们的意志和相信。

　　突破瓶颈实现飞跃的关键之二，是心力，也就是意志和相信。相信这样做 ?是非常正确的，并且用坚强的意志去实现它。

　　钟元先生能够走到今天，成功实现跨越，心力很重要，也就是意志和相信很重要。清晰坚定的方向感、百折不挠的意志力、千方百计的执行力，等等，必不可少。

　　第一个问题是，动不动千万级的资产，这样布局对吗？这是会反复出现的问题，而且越是在操作过程中哪怕遇到一点点困难、遇到一点点曲折，这个问题越会反复出现。

　　所以，钟元常常会反复问我：“童老师，您依然看好 XXXX??吧？”我则反复说：“当然看好。好东西是长期好的，不随短期政策而变。”诸如此类。

　　很多次，钟元都要打算买个老破小算了，每当这个时候，我都建议他尽量不考虑老破房子。还是要结合本人现金流不足问题，继续考虑现金流高的标的。

　　在这里，我在私人订制或弟子面前的最关键作用，是定心丸、定海神针的作用。帮助他们紧紧把握住正确的方向。我的很多关于城市化和房产投资的理论知识和实践经验，都是一手知识，是亲自归纳、总结的知识。它跟二手知识的差别在于，一手知识的形成过程，有刀削斧劈的印痕，每一个微小的环境变化，都能知道它会对结果带来什么影响。

　　非常欣慰也根本不出我意料的是，我和弟子们选择的这个区域，这几个高现金流高总资产项目，即使经过了 2017?年 3?月 17?日以来北京史上最严厉限购限贷， 即使遭遇着改革开放以来前所未有的民营经济衰退潮，租金和房价仍然呈现出平稳上涨的态势。

　　钟元说：“再次感谢童老师您的睿智，没有您，我估计现在还住某环京地区，天天在单位为了涨工资加班呢。确实改变了我的人生，真心感谢您。”

　　第二个问题，是首付和贷款的平衡问题。有时候你的首付严重不够，需要过桥垫资，舍不舍得这个费用，能不能控制时间？有时候会遇到有的银行拒贷，需要换银行。

　　最重要的是可以更高额度地利用银行杠杆（贷款）。但这样利率就有可能比正常按揭利率高，舍得不？所谓舍得，就是有舍即有得，小舍小得，大舍大得，不舍不得。

　　比如贷款模式，有三年先息后本，有 10 年月息年本，有 20 年等额本息，有

　　20 年按揭，利率集中在 6.86 附近，按揭利率 4.9，三年先息后本，利率 7.2 左右。

　　我问他：“还有一个问题，首付不够，是过桥垫资然后高评高贷吗？像我们那种房子，因为涨幅不如周围高，高评高贷是正常的。”

　　他说：“哈哈，这个问题，难死我了。但是，这是一条高风险道路。不熟悉者，线%首付，剩下的是高评，高贷款。市面的上的垫资， 我最低了，还 1.8 每月，500 万以上，两个月，压力不小啊，成本不小，关键还是心理挑战啊。”

　　我：“是的。我也早知道，最关键的是心力。风险倒未必高。是完全可以复制的。”

　　钟元：“能控制的就不是风险。不能控制的就是风险。同样方案，对不同风险承受能力的人，感觉完全不同。有些人都吓得要死，有些人就没问题。关键是修炼心力。这就是我这两年努力的关键。”

　　钟元：“是的，坚定的相信，我就坚定的相信你的大城市化理论。坚定的买，活在未来。”

　　当然，绝大部分买房人不需要经历钟元一样的艰难曲折，不一定需要贷款按揭、垫资等方面的反复折腾，但是钟元的成功实战经历却清晰无误地告诉我们一个事实：

　　人家 1.2 万月供的不高起点尚且能够实现的目标，我们各方面起点更高的人， 为什么反而实现不了？

　　有一个问题：这类现金流很好的房子，一般都在超级大城市的核心地段，而且不论单价和总价都相对较高。如果随着交通和通信技术越来越发达，未来世界， 会不会呈现出越来越均衡、越来越扁平化的态势，那岂非大部分身家性命投在这里，反而有可能被别人赶超了吗？

　　这是一个非常要害的战略选择问题，也是我们反反复复需要确证的“心力”、“意志和相信”问题。

　　只有建立在正确、理性基础上的“心力”、“意志和相信”，才能给我们带来正确的选择。

　　理性足够强大才能战胜感性，否则只能是“跟着感觉走”，稍微遇到挫折和困难就会犹豫不决甚至半途而废。

　　所谓理性，是指在正解认识城市化发展规律全局的基础上，采取正确的买房行动。

　　以往的历史，不论中外，都清晰无误地表明“世界越来越陡峭”这一事实。未来的日子，是到了某个临界点，进入越来越均衡越来越平缓的发展阶段？还是相反，继续在更加陡峭的道路上加速度狂奔？大数据都无法告诉你对未来的判断，对未来的判断只有正确的城市化理论可以解答。

　　我自信自己是国内最为独立的学者之一，不畏权贵，不畏民粹，不畏同行的假道学，也是在城市化领域独创性最强的学者。我很负责任地告诉大家：未来世界一定是越来越陡峭的，人口越来越集聚于少数城市的少数地区，城乡之间、城市之间、城市内部的分化和落差一定是越来越大的！

　　我总结了三个三，可以作为洞察社会发展和财富升降的密码，也是财务自 ?由乃至阶层逆袭的一把钥匙：

　　第一个三：人类历史主要经历了农业时代、工业时代和正在进行的服务业时代三个重大历史阶段。其中，服务业时代的历史 2000 年左右才刚刚开始，在全球范围内几乎没有参照系可言。

　　第二个三：买房要求城市、地段、产品三位一体，只要一方面不对，就有可能导致投资失败。

　　第三个三：现金流、涨幅、做大资产三足鼎立，现金流最关键，决定能做多大、能走多远、能涨多少。

　　为什么互联网时代还需要办公室集体办公，还需要面对面交流，还需要公 司集聚？

　　从 Castells1989 年《信息化的城市》出版，1993 年应当算是互联网元年，标志化事件是mosaic 浏览器的推出，大概到 1998-1999 年以后开始主流化。人类社会步入信息化和互联网时代大概 20 年左右的历史。在互联网时代刚刚兴起的时候，有很多学者预测了对世界的影响，比如 LSE 经济学家 Richard Obrien1992 年出版的《the end of geography》和美国人Thomas Friedman2005 年的的《the?world is flat》。这些人的论断和普通老百姓不加思索的第一反应完全一致，全都是：互联网将使世界变得更平均，因为互联网，人才和资本的分布将更加均匀，网络上的交流可以替代面对面的交流等，金融中心和商务区不需要了。有些人甚至预言网络时代使城市变得不再需要。

　　然而，事实上，全世界一个普通的现象是，城市之间的差距和差异在拉大， 面对面的交流仍不可替代，金融中心和 CBD?依然存在。世界不是越来越平，而是越来越陡。

　　asymmetric information 指的是不对称信息，互联网上无法传播的信息，公司的年报也无法查到的信息。现代金融或者商务服务业都是高附加值的“信息”服务业，尽可能地靠近不对称信息的发源地，才能把握信息准确性才能做出更有利于公司发展的决策。Thrift 最早用这个理论解释为什么伦敦金融城没有消失。Yale 的金融学博士 Porteous 在博士论文中用这个理论解释为什么蒙特利尔为什么衰落而多伦多发展越来越好。

　　第二个是Tacit knowledge，指的是那些只可意会不可言转的知识，比如身体语言，这种知识不能被互联网传播，也不能被解码。只能通过面对面的交流才能获得。Storper 在解释硅谷的创新怎么发生的时候，提出了 7 个 C 的理论。第一个就是 code 和 communication，他指出技术创新依赖于tacit knowledge，而 tacit knowledge 是一种本地化的行为，不能通过互联网大范围传播，所以创新都是有背景的，本地性的。

　　最后一个是incomplete knowledge。Sassen 从金融社会学的角度，指出产业的专业化使得每个行业内生产性服务业公司掌握的专业知识都是不完整的。因此，这些公司在走向全球化的过程中，这个缺陷就变得很尖锐，公司就需要集聚在一起，形成金融中心或者 CBD。这种商务区或者全球城市提供了一种特殊的social milieu。在这种背景下，专业服务公司之间的交流可以使得 incomplete knowledge 可以变得完整，这个过程可以显著地促进创新的发生。

　　人们对于交通的进步和改善，也有着和互联网一样的误解，认为“要致富， 先修路”，路修到我家，世界就跑到我家。

　　但事实上，交通的发达，和网络的发达一样，是促进而不是延缓了城市的集聚。这个到底怎么解释？

　　我的解释很简单：城市之间、城乡之间以及人与人之间的交往，都遵循万有引力定律【吸引力由城市和个人的“能量”成正比，强者恒强，弱者恒弱】，网络发达，增加了“同道相吸”的引力；交通发达，减少了互相吸引的阻力，导致不发达地区的人们，加速度进入发达地区！

　　城市内部的发展，严格遵循经济学最根本的原理：效率！遵循本人提出的“人口、效率、能量、创新、分工、财富等的核聚变原理”。

　　@硅谷王川说：“1、财富的本质就是‘信息’Information??和‘能源’Energy两个东西。互联网公司和金融业公司本质都是信息类的公司。2018 年美国前十大公司主要就是这两类公司。只有一家和能源有关，是 Exxon Mobile 。这也是世界越来越抽象化、软件化的一个体现。2、石油的本质，还是化学类，分子级别的能源，能量转换效率极低。太阳能，核能，属于原子核级别的能源，能量转换效率高一些，当然现在可控核聚变还有很大技术障碍。太阳能效率还不够高， 储能电池密度还远远低于汽油。3、还有一种理论上更高级的能源获取方式，从一个旋转的黑洞周边获取能量。具体细节最早由英国物理学家 Roger Penrose 提出。但是现在离地球最近已知的的黑洞距离也要三千光年。也许未来可以发现距离地球一百光年以内的黑洞，那就可以去周边探索了。4、最终，人类群体都会倾向于聚居在能量的获取和储存最便宜的地方。信息的传输和储存成本已经接近于零，如果能量的价格接近于零，那就做任何事都可以大手大脚，不考虑成本了。2018 年 10 月 24 日 03:57”

　　现实中，太多人在细节和一时得失上患得患失，甚至很多人一味在汲汲于短期涨跌，追高逐低，却在更为重大、性命攸关的战略选择上不得要领。

　　从历史上看，北上广深杭这几大一线准一线城市之间，房价都经过了此起彼伏、你上我下的多次大变化，证明市场的波段或周期确实存在。但自 2011 年限购限贷政策正式实施以来，要实现波段操作基本已无可能。很简单：当在深圳高点卖出想抄底北京时，已经没有了北京的购房门票。即使在同一城市，也不可能。比如 2017?年 6 月 6 日以来，环京已跌 3 成甚至一半，但是购房资格在哪里？即使有资格，首付也已大幅度提高！况且，真正的市场“拐点”具有不确定性，事前难以准确把控。

　　而大部分所谓的波段和周期，往往也是缘于政策的变化所致。而政策本身， 还受到财政、金融等的硬约束。比如，2018 年 8 月 16 日，《人民日报》还在说， “中国经济稳中向好态势进一步巩固”，短短两个半月之后，10??月 31??日，政治局会议定调就变成了“经济下行压力有所加大，，部分企业经营困难较多，长期积累的风险隐患有所暴露。对此要高度重视，增强预见性，及时采取对策”！2018年 7 月 31?日政治局会议给房地产的定调是“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”2018 年 10 月 31 的政治局会议，全文只字未提房地产！

　　结论：周期，波段，拐点都是客观存在，但波段论或周期论在现实中基本不具备操作指导意义。而通常引发波段和周期发生的政策因素，自身都受各种约束条件限制，常常朝令夕改。

　　或问：“童老师，房价的升跌是由房子的供需数量来确定的，不是靠猜想能做到的！1）中国一线、二线、三线、四线城市的房子各有多少套在建和可以买卖房子？2）中国各个城市的租房人口有多少？他们中有多少还未购房却想够房的？3）中国实施城镇化后，农村人口只需 1 亿人口，剩余 13 亿人口将在城市生活，预计有 70%以上人口（约 9 亿）愿意生活在一二线城市，再考虑中国进一步对外开放和年轻人独居人数上升，估计一二线 亿套以上的房子，现在全国一二线城市总共有多少套房？还需要建多少套房来满足需购房人群的意愿？说白了‘没有房子供需的数据来判断房价的升跌，都是对房价耍牛（流）氓’！ 2018-10-26?11:21:03”

　　像这种画地为牢刻舟求剑的思维方式，永远洞察不了社会历史发展的真谛。姑且不论官方和民间机构都缺乏对有效住房的科学评价标准和统计口径，各地有多少实有人口和实有房屋往往是一笔糊涂账。即使上述统计很科学很准确，但是人口在史无前例地流动（房子无法流动，大量城市乡村无人化），城市内部在剧烈变迁，房子在不断更新换代。以静态的眼光看待动态的事物，宛如盲人摸象矣！

　　大道至简。世界越来越陡峭，我们不要太在乎短期涨跌，不要太在乎“外围” 的供需，只需要认准人口长期流入的最核心之地，在未来创造力最强的城市心脏有条件就买入，没有条件创造条件也要买入。

　　然后，守株待兔，静等人口流和财富流从世界各地、四海八荒，向你的房产所在地，奔涌而来！【完】